사연 내용
1. 요즘 깡통전세로 인한 피해가 많은데요. 깡통 전세에 대해서 알려주세요.
요즘 전세와 관련된 사기로 자살까지 이어지는 등 사회적으로 문제가 되고 있는 사안으로, 깡통전세는 전세 임차인이 계약하고자 하는 부동산에 임대인의 문제로 압류 및 세금 체납 등의 권리 제한 사항이 있거나 부동산 자체의 매매가격보다 과도하게 높은 전세금으로 인하여 추후 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말합니다. 깡통전세는 주택의 매매가격보다 선순위의 근저당이 설정된 대출이 존재하거나 전세보증금액이 높아 주택을 매수하여도 근저당 채권자 및 전세세입자 등에게 채권과 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되는 것이라고 이해하면 됩니다.
2. 전세계약을 하기 전에 꼭 확인해야 하는 사항을 짚어드립니다.
우선, 전세보증금이 살고자 하는 주택의 매매가격과 비교하여 80%이하 이어야 합니다. 다만, 임대인(집주인)이 주택 구입시 업계약서를 작성하여 2억 원의 주택을 3억 원에 체결하는 경우도 있으므로 해당 주택에 대한 적정한 전세가격을 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 확인할 필요가 있습니다. 그리고 해당 주택의 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 통하여 해당 주택에 근저당권이 설정되어 대출이 있는지의 여부를 확인하고 세금, 건강보험료 등의 미납으로 인한 압류가 설정되어 있는지 등 권리 제한 사항 여부를 확인하고, 신탁등기가 되어 있는지도 확인해야 합니다.
3. 집주인(임대인)이 세금을 체납했는지 여부는 아래와 같은 방법으로 알 수 있습니다.
최근 전세사기 피해 방지를 위하여 국세청에서는 국세징수법 제109조에 의하여 임차인이 임대인의 미납국세를 확인할 수 있는 제도를 만들었습니다. 기존에는 임차 예정인이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아야만 임차할 건물 소재지의 관할 세무서에서만 열람이 가능하였으나, 2024. 4. 3.이후 전국의 모든 세무서에서 열람을 신청할 수 있도록 개설이 되었습니다. 임대차 계약의 체결 후 임대차 계약 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의없이도 열람 신청을 할 수 있게 된 것입니다. 단 임대차보증금액이 1천만 원을 초과하는 경우, 전세(임대차)계약의 체결 후에 임대인의 동의 없이도 열람이 가능한 것이며 1천만 원 미만의 경우에는 임대인의 동의를 요건으로 하는 것은 변하지 아니하였습니다. 이에 동의가 필요한 경우는 임대인의 동의를 증명할 서명 및 신분증 사본, 신청인의 신분증을 가지고 세무서의 민원을 방문하면 되고 동의가 필요하지 아니한 경우는 신청서와 임대차계약서 신청인의 신분증을 가지고 방문하면 됩니다. 단 확인시 미납기록을 인쇄하거나 휴대전화로 촬영하는 것은 안 되며 확인만 할 수 있는 점을 숙지하시면 됩니다.
4. 이렇게 마련한 전세금 이혼하는 경우 분할대상이 될 수 있을까요.
배우자와의 혼인생활을 위하여 마련한 전세자금은 자금 자체는 사연자분이 전적으로 마련을 하였다면 특유재산에 해당합니다. 하지만 특유재산도 형성에는 상대방이 기여한 바가 없으나 유지에 기여한 바가 있다면 분할대상이 됩니다. 최근 하급심 판례들은 이렇게 사연자분과 같이 단기간에 혼인이 파탄난 경우에, 상대방이 마련한 혼수는 경제적 가치가 줄어드는 반면 전세금 같은 경우에는 그대로 남아 있게 되니 이를 재산분할에서 반영해주고 있습니다. 배우자 역시 혼인을 위하여 혼수 등을 마련하는 등 비용을 부담하는 것이기 때문입니다. 그러니 전세금은 특유재산이지만 재산분할의 대상이 될 수 있습니다.
